공인중개사 손해배상 다가구 전세 보증금 5천만원 인정 사례
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⚠️ 이런 상황이신가요?
✓ 전세 계약 갱신 후 집주인이 보증금을 못 돌려준다
✓ 뒤늦게 다른 세입자의 임차권등기를 발견했다
✓ 공인중개사가 중요한 정보를 알려주지 않았다
집주인에게 못 받는 보증금, 공인중개사에게 받을 수 있습니다.
⚖️ 이 사건의 결과
- 보증금 2억 원 중 5천만 원 손해배상 승소
- 공인중개사·중개보조원·협회 공동 책임 인정
- 설명의무 위반으로 과실 25% 배상 판결
- 집주인에게 못 받는 돈, 중개사를 통해 실질적 회수
이 글은 김민수 변호사의 실제 변호 성공사례를 기반으로 작성되었습니다.
김민수
법무법인 김앤파트너스
서울대학교 경제학부 졸업, 제52회 사법시험 합격
대한변호사협회 등록 형사법/도산 전문변호사
사건 개요: 갱신 계약의 함정
의뢰인 상황: 다가구주택 전세 2억 원, 전입신고·확정일자로 선순위 대항력 확보
문제 발생: 계약 갱신 시 중개보조원이 다른 호실의 임차권등기 사실을 숨김
최종 결과: 강제경매로 보증금 전액 회수 불가능 → 공인중개사 손해배상 소송 제기
저희 의뢰인은 2년 전 2억 원의 보증금으로 다가구주택 임대차 계약을 체결했습니다. 계약 만료가 다가오자, 기존 중개보조원을 통해 별다른 의심 없이 계약을 갱신했습니다.
하지만 갱신 직후, 같은 건물 다른 호실에 주택임차권등기가 이미 설정되어 있었다는 사실을 발견했습니다. 이는 임대인이 다른 세입자에게 보증금을 제때 반환하지 못해 법적 분쟁이 진행 중이라는 명백한 위험 신호였습니다.
결국 2024년 12월 해당 주택에 강제경매가 개시되었고, 선순위 채권이 과다하여 보증금 2억 원 전액 회수가 사실상 불가능해졌습니다.
승소 전략: 두 가지 핵심 쟁점
집주인에게서 보증금을 받을 수 없다면, 공인중개사와 협회를 상대로 손해배상을 청구해야 합니다. 하지만 중개인 상대 소송은 집주인 상대 소송보다 훨씬 어렵습니다.
전략 1. 간인 부재로 '진정성립' 부인
피고 측은 "임차권등기 사실을 설명했고 서명도 받았다"고 주장했습니다.
하지만 저희는 중요 내용이 담긴 페이지와 서명 페이지 사이에 '간인(間印)'이 없다는 점을 발견했습니다. 이는 나중에 페이지를 끼워 넣었을 가능성을 의미하며, 문서의 진정성을 의심할 근거가 됩니다.
전략 2. 인과관계 확립 - "알았다면 갱신하지 않았을 것"
피고는 "어차피 선순위 채권이 많아서 손해를 봤을 것"이라고 항변했습니다.
하지만 저희는 임차권등기 사실을 알았다면 갱신을 거부하고 즉시 법적 조치를 취해 손해를 최소화할 수 있었다고 주장했습니다. 정보를 숨긴 것이 손해의 직접적 원인이라는 인과관계를 명확히 했습니다.
⚖️ 법원 판결: 5천만 원 배상 명령
법원은 저희 법무법인의 주장을 받아들였습니다.
- 간인 부재 인정: "임차권등기 사실을 설명했다고 보기 어렵다"
- 설명의무 위반 확정: 갱신도 별도의 중개 행위, 임차권등기는 핵심 정보
- 인과관계 인정: 정보를 알았다면 다른 선택을 했을 것
- 최종 판결: 공인중개사·중개보조원·협회가 공동으로 5천만 원 배상
집주인에게서 회수가 불가능한 상황에서, 실질적으로 회수 가능한 5천만 원을 확보한 것이 이 판결의 핵심 성과입니다.
자주 묻는 질문
💼 지금 바로 행동하세요
전세사기나 공인중개사의 과실로 보증금을 잃을 위기라면, 시간이 생명입니다.
- 집주인 상대 소송만으로는 실익이 없을 수 있습니다
- 공인중개사와 협회를 함께 상대하면 실질적 회수 가능성이 높아집니다
- 중개 과실 입증은 전문적인 법률 지식이 필요합니다
- 경매 절차가 진행되기 전에 빠르게 대응해야 합니다
법무법인 김앤파트너스는 부동산 소송과 전세사기 분야에서 다수의 승소 경험을 보유하고 있습니다. 귀하의 상황을 면밀히 분석하여 최적의 해결 방안을 제시해드리겠습니다.
