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집주인 파산신청하면 전세 보증금은 어떡하죠 2 44 screenshot 1
다가구주택 집주인 파산 시 보증금 회수 방법은? | 임차인 대응 가이드

다가구주택 집주인 파산 시 보증금 회수 방법은?

임차인이 알아야 할 필수 대응 가이드 | 전세사기 피해 예방법

원룸이나 빌라 같은 다가구주택에 거주하는 세입자가 전세 만기 시 보증금을 돌려달라고 요구했는데, 집주인이 "돈이 없어서 파산신청을 했다"라고 말하는 경우가 늘고 있습니다.
당연히 받아야 할 보증금인데 집주인이 파산을 이유로 지급을 거부한다면 누구나 당황할 수밖에 없겠죠. 이럴 때 단순히 보증금반환소송을 제기해야 하는 건지, 아니면 파산절차에서 해결해야 하는 건지 많은 분들이 혼란스러워합니다.
오늘은 집주인이 파산했을 때 임차인이 어떻게 대응해야 보증금을 회수할 수 있는지 단계별로 정리해 드리겠습니다.

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집주인 파산과 보증금반환소송의 한계

일반적으로 집주인이 보증금을 돌려주지 않으면 민사소송(보증금반환청구소송)을 제기해 판결을 받고, 이를 근거로 강제집행을 진행합니다.

파산선고 후 민사소송의 문제점

  • 파산선고 이후 제기한 소송은 소각하 처리되어 효력이 없음
  • 선고 전 제기한 소송도 파산관재인이 사건을 인수할 뿐, 실질적 의미 거의 없음
  • 임차인의 보증금채권이 파산절차 안에서 자동으로 인정되어 개별 강제집행 불가
💡 핵심 포인트: 집주인이 파산했다면 민사소송을 통한 회수는 사실상 의미가 없습니다.
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파산절차에서 임차인 권리 행사법

집주인이 파산하면 법원은 채권조사 및 배당절차를 진행합니다. 이때 임차인은 대항력과 확정일자를 갖춘 경우 일반채권자보다 우선해 배당을 받을 수 있습니다.
구분 우선순위 배당 가능성
선순위 근저당권자 1순위 높음
대항력+확정일자 임차인 2순위 중간
후순위 임차인 3순위 낮음

임차인이 할 수 있는 적극적 대응

  • 열람·복사 신청: 집주인의 계좌내역, 재산·부채 현황 확인
  • 재산 은닉 조사: 부정 사용 여부 및 재산 환수 요청
  • 면책 불허가 주장: 집주인의 면책을 막아 추후 회수 가능성 확보

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전세사기피해자 인정 제도 활용법

보증금을 끝내 다 돌려받지 못하는 경우, 전세사기피해자 인정 제도를 통해 지원을 받을 수 있습니다.
STEP 1

민사요건

집주인 파산으로
자동 충족

STEP 2

형사요건

사기 혐의
입증 필요

STEP 3

피해자 인정

다양한 지원
혜택 제공

📌 중요: 단순한 보증금 미반환만으로는 부족하고, 사기 정황을 입증할 수 있는 증거가 필요합니다. 앞서 확보한 파산 관련 서류가 중요한 증거로 활용됩니다.

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전세사기피해자 인정 시 지원 혜택

전세사기 피해자로 인정되면 다음과 같은 다양한 혜택을 받을 수 있습니다.
💰
주택도시기금 대출 지원

기존 전세대출을 1~2%대 저리 상품으로 대환 가능

🏠
LH 공공임대주택 우선공급

시세보다 저렴한 임대료로 안정적인 거주 가능

⏰
개인회생 2년 단축 변제

서울·수원·부산회생법원에서 2년 단축 변제 제도 적용

📍 유의사항: 이러한 제도들은 기존 대출의 원금을 없애주지는 못합니다. 결국 남은 채무는 개인회생 절차를 통해 조정할 수 있습니다.

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핵심 대응 전략 3단계

다가구주택 집주인 파산 시 필수 대응법

  • 파산서류 열람·복사로 증거 확보 - 집주인의 재산 은닉 여부 조사
  • 형사고소와 전세사기피해자 인정 신청 - 사기 혐의 입증으로 피해자 인정
  • 개인회생을 통한 채무 정리 - 2년 단축 변제로 경제적 부담 완화
⚡ 긴급 조치 필요: 보증금 반환 문제는 지체할수록 손해가 커집니다. 지금 당장 상황을 진단하고 필요한 법적 조치를 취하는 것이 중요합니다.

보증금 문제로 고민이 있으시다면 법무법인 김앤파트너스에 문의해 주시기 바랍니다.
풍부한 경험을 바탕으로 최적의 해결책을 제시해 드리겠습니다.

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본 내용은 일반적인 정보 제공 목적으로 작성되었으며, 개별 상황에 따라 차이가 있을 수 있습니다.
구체적인 법률 문제는 전문가와 상담하시기 바랍니다.

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