등촌동 오피스텔 신탁등기, 전세금 지키는 3가지 핵심 체크포인트

최근 등촌동 오피스텔 전세계약을 마치고 퇴거를 준비하던 한 임차인이 갑작스러운 소유자 변경 소식을 접했습니다.

등기부등본에는 생소한 이름인 '신탁회사'가 소유자로 등재되어 있었고, 해당 회사는 이렇게 말했습니다.

"우리는 임대인이 아니기 때문에 보증금 반환 책임이 없습니다."

이 글에서는 실제 소송 사례를 바탕으로, 신탁등기된 부동산에서 전세보증금을 회수하는 실질적인 대응 전략을 정리해드립니다.

1. 신탁회사 명의로 등기되면 보증금 책임도 사라질까?

→ 신탁회사도 법적으로 임대인의 지위를 가집니다.

많은 신탁회사들은 자신들이 단순한 '수탁자'일 뿐이라며 임대인 책임을 회피하려고 합니다.

그러나 대법원 판례는 명확히 '신탁회사도 임대인'이라고 판단하고 있습니다.

이는 주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라 신탁등기 이후에도 임대인으로서의 책임을 부담해야 함을 의미합니다.

2. 신탁원부에 "보증금 반환 책임 없음"이라면?

→ 대항력 확보 시점이 더 중요합니다.

일부 신탁회사는 신탁원부에 "보증금 반환 책임 없음"이라는 문구를 기재하고, 이를 근거로 책임이 없다고 주장합니다.

하지만 임차인이 먼저 전입신고와 확정일자를 갖췄다면, 그 대항력은 신탁회사에게도 그대로 승계됩니다.

상황	책임 여부
임차인이 먼저 대항력 확보	⭕ 반환 책임 있음
신탁등기가 먼저 이루어진 경우	❌ 책임 회피 가능

결국 관건은 '선입주 + 전입신고 + 확정일자 확보 여부'입니다.

3. "신탁재산 범위 내에서만 책임지겠다"는 주장?

→ 법적으로 허용되지 않는 부분책임 주장입니다.

일부 수탁자들은 "부동산을 처분한 대금 내에서만 보증금을 돌려주겠다"고 주장합니다.

하지만 이는 주택임대차보호법의 전체승계 원칙에 위반됩니다.

이러한 주장을 받아들이게 되면, 임차인은 실제보다 적은 금액만 회수하게 됩니다.

결국 불이익을 감수해야 하는 상황에 놓이게 됩니다.

4. 실제 사례: 등촌동 신탁등기 오피스텔, 보증금 전액 회수 성공

5. 신탁등기된 부동산이라도, 다음 3가지만 기억하세요

신탁등기 전세보증금 반환 문제는 사전에 법리를 잘 알고 접근하면 회수 가능성이 매우 높습니다.

아래 3가지 체크포인트를 반드시 확인해보세요:

결론: 신탁회사와의 분쟁, 적극적인 대응이 관건입니다