부동산 강제집행 절차로 전세금 회수하는 7단계 실전 전략

전세보증금 반환소송에서 승소했다고 해서 안심할 수는 없습니다.

진짜 중요한 건 부동산 강제집행 절차를 통해 실제로 보증금을 회수할 수 있느냐는 점입니다.

특히 보증금이 시세와 비슷한 '깡통전세' 상태에서 대항력을 갖춘 임차인은 이후의 전략적 대응에 따라 손해 여부가 크게 달라질 수 있습니다.

이 글에서는 소송 이후 단계별 부동산 강제집행 절차와 실무 유의사항을 7단계로 정리해 드립니다.

1승소했다고 끝난 게 아닙니다

전세보증금 반환소송에서 이기면 법원은 임대인에게 보증금을 지급하라고 판결하지만, 판결만으로 자동으로 돈이 돌아오지는 않습니다.

임대인이 '바지 명의인'이라면 보유한 자산이 거의 없을 수 있습니다.

이 경우 유일한 회수 방법은 해당 주택에 대한 강제경매 신청입니다.

2강제경매 신청 시 드는 비용

부동산 강제집행 절차를 진행하려면 다음과 같은 법원 비용이 발생합니다.

항목	내용	금액(예시)
인지대	집행문 신청 비용	약 2만 원
송달료	서류 송달용 비용	약 6만 원
예납금	감정평가 등 절차 비용	약 70~100만 원

3경매 절차, 얼마나 걸릴까?

부동산 강제집행 절차는 신청 후 다음과 같은 흐름으로 진행됩니다:

경매 절차는 예정보다 지연되기도 하므로, 지속적인 일정 체크가 필요합니다.

4임차인이 직접 챙겨야 할 실무 절차

부동산 강제집행 절차에서 임차인이 반드시 챙겨야 할 세 가지 실무사항이 있습니다.

5경매 유찰 시 대처법

경매는 통상 1~4차까지 진행되고, 매회 감정가의 약 20%씩 하락합니다.

4회 모두 유찰되면 법원은 신청인의 의견을 반영해 추가로 5~8차까지 진행 여부를 결정합니다.

낙찰 가능성을 높이기 위해선 감정평가에 대한 이의 신청, 사진 촬영, 매물 정보 홍보 등 전략이 필요할 수 있습니다.

6경매 진행 상황 확인은 필수입니다

진행 상황은 법원 경매정보 사이트에서 실시간 확인 가능합니다.

우편으로 송달되는 서류 역시 반드시 열람해야 하며, 수령을 놓친 경우 법원이나 우체국에서 직접 수령해야 합니다.

7대항력 유지가 회수의 핵심입니다

경매 절차에서 보증금을 전액 배당받지 못하는 경우가 있습니다.

이때 대항력을 유지하고 있다면 낙찰자에게 부족분을 청구할 수 있습니다.

항목	대항력 유지 시	대항력 상실 시
전세금 부족분 청구	낙찰자에게 청구 가능	청구 불가
거주 가능 여부	계속 거주 가능	낙찰 즉시 퇴거 우려