부동산 신탁등기, 전세사기 방지법 7가지 요약

최근 전세사기 수법이 점점 교묘해지고 있습니다.

그중에서도 부동산 신탁등기 구조를 악용한 '신탁 전세사기'가 늘고 있다는 점, 알고 계셨나요?

신탁회사 명의로 등기된 부동산에서 전세 계약을 체결하는 것은 자칫하면 보증금 반환이 어려운 결과로 이어질 수 있습니다.

이번 글에서는 신탁등기 전세 계약 시 반드시 주의해야 할 핵심사항 7가지를 정리하여 안내드립니다.

1. 부동산 신탁등기, 전세사기의 또 다른 수법

최근 다주택 임대사업자들이 세금 회피나 대출 목적으로 자신이 소유한 부동산을 신탁회사 명의로 이전하는 경우가 많아지고 있습니다.

문제는 신탁회사 명의로 등기된 이후에도, 기존 임대인이 자신이 여전히 집주인인 것처럼 행세하며 전세계약을 체결한다는 점입니다.

표면적으로는 문제가 없어 보이지만, 법적으로 보증금 반환 책임이 없는 자와 계약한 것이기 때문에 심각한 피해로 이어질 수 있습니다.

2. 실제 사례로 본 '신탁 전세사기'의 위험성

실제 상담 사례 중에는 다음과 같은 경우가 자주 발견됩니다.

이처럼 부동산 신탁등기 이후에도 기존 임대인이 계약을 주도한 경우, 임차인은 법적 보호를 받기 어려워집니다.

3. 소유자가 신탁회사라면 반드시 '계약 당사자'도 확인해야

등기부등본상 소유자가 신탁회사로 되어 있다면, 반드시 신탁회사 명의로 계약을 체결해야 합니다.

종종 '신탁자가 임대차 관리를 한다'는 특약이 있더라도, 그 특약만으로는 법적인 책임이 신탁회사에 발생하지 않습니다.

임차인이 기존 임대인과 계약한 경우, 보증금 반환 책임도 그 임대인에게 귀속됩니다.

하지만 해당 임대인이 무자력 상태라면 회수는 사실상 불가능해집니다.

4. 보증금 반환 소송, 누구를 상대로 해야 할까?

등기부상 명의가 신탁회사인 경우 신탁회사를 상대로 소송을 제기해야 합니다.

계약은 임대인과 체결했더라도 소유권자 기준으로 책임 소재를 판단합니다.

신탁계약서(신탁원부)에 '임대인이 관리한다'고 명시돼 있어도, 그 내부 계약은 임차인에게 효력이 없습니다.

5. 보증금 회수는 소송만으로 끝나지 않는다 – 강제집행까지

소송으로 승소 판결을 받았다 하더라도, 보증금 회수는 또 다른 절차를 필요로 합니다.

판결 이후 신탁회사가 지급하지 않는다면, 아래와 같은 강제집행 절차를 통해 회수가 가능합니다.

신탁회사 명의 계좌에 대한 압류, 해당 부동산에 대한 경매 신청, 연 12%의 지연손해금 및 변호사 비용 청구 등이 가능합니다.

신탁회사는 일반 임대인보다 자산이 확실하기 때문에, 실무상 회수 가능성이 높습니다.

6. 신탁등기 전세 계약 시 반드시 확인해야 할 체크리스트

7. 신탁등기 구조가 오히려 보증금 회수에 유리할 수도

겉보기엔 신탁 명의의 부동산이 위험해 보이지만, 실무상은 그 반대일 수 있습니다.

재산이 거의 없는 임대인보다, 자산이 분명한 신탁회사를 상대로 하는 것이 보증금 회수에 더 유리한 경우가 많습니다.

다만, 그 전제는 신탁회사와의 정식 계약이 이뤄졌을 때입니다.

계약 구조가 애매하거나, 기존 임대인이 주도했다면 사전에 법률 전문가의 조력을 받는 것이 안전합니다.