신탁부동산, 전세보증금은 누가 돌려주나요?

3가지 사례로 알아보는 반환 전략

"막막하기만 했는데 변호사님 덕분에 신탁회사로부터 보증금 2억 원을 무사히 돌려받았습니다. 정말 감사합니다."

- 강서구 등촌동 오피스텔, 김OO 의뢰인 -

전세계약이 끝나고 보증금을 돌려받아야 할 때, 부동산 등기부를 확인해 보니 '신탁회사 명의'로 되어 있는 경우가 있습니다.

이때 임차인은 누구에게 전세보증금을 청구해야 할지 혼란스러울 수밖에 없습니다.

이 글에서는 신탁부동산에서 보증금을 회수하는 핵심 전략과 실제 사례를 통해, 임차인이 어떻게 대응해야 하는지 구체적으로 알려드립니다.

신탁부동산이란 무엇인가요?

신탁부동산은 소유권이 '신탁회사'로 등기된 부동산을 말합니다.

이는 단순 매매가 아닌 담보신탁, 자산 분리 등의 목적으로 활용되며, 위탁자(실소유자)와 수탁자(등기상 소유자)가 다른 것이 특징입니다.

최근 부동산 금융 구조의 다양화로 인해, 신탁등기된 주택이나 오피스텔이 점점 늘고 있는 추세입니다.

신탁등기와 관련된 전세사기와 전세사고가 꾸준히 발생하고 있어 주의가 필요합니다.

내 전세보증금 누구한테 돌려받나?

먼저, 임차인이 보증금을 지키기 위해서는 '대항력'이 매우 중요합니다.

대항력 요건

계약 체결
실제 입주
전입신고

이 세 가지 요건을 모두 갖추면, 임대차관계를 제3자에게 주장할 수 있는 권리가 생깁니다 그리고 여기에 더해, 임차인으로서의 우선변제권을 확보하기 위하여 '확정일자'도 꼭 갖추시기 바랍니다.

신탁등기 전 대항력 보유 시
→ 신탁회사는 임대인의 지위를 승계합니다.
→ 보증금 반환 의무를 부담합니다.

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대법원은 이러한 구조를 인정하며, 신탁원부의 면책조항도 임차인에게는 효력이 없다는 입장을 고수하고 있습니다.

사례 1: "신탁회사도 임대인이다" 판결

상황

임대차 계약 종료 후 보증금을 돌려달라고 했지만, 등기부상 소유자가 신탁회사로 되어 있었고 기존 임대인은 연락 두절.

쟁점

신탁회사는 "직접 계약 당사자가 아니다"라며 책임 회피
임차인은 반환을 받을 상대방이 없는 상황

법적 대응

대법원 판례와 주택임대차보호법을 근거로 신탁회사에 대해 임대인 지위 승계 주장

결과
→ 보증금 전액 반환 판결
→ 신탁회사에 대한 강제집행 가능성 확보

📄 사례 자세히 보기

신탁등기 부동산, 혼자 대응하면 손해입니다

신탁등기 전에 대항력을 갖췄다면, 신탁회사도 임대인 지위를 승계하므로 반환 책임이 있습니다. 하지만 자발적 반환에 소극적이므로, 전문가와 함께 법적 대응을 준비해야 합니다.

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자주 묻는 질문 (FAQ)

등기부등본의 '갑구'에서 소유자 명의를 확인하세요. 'OO신탁(주)', 'OO에셋트러스트' 등 신탁회사 명의로 되어 있다면 신탁부동산입니다. 또한 '을구'가 아닌 '갑구'에 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기가 기재된 것을 확인해야 합니다.

네, 맞습니다. ①계약 체결 ②실제 입주(주택의 인도) ③전입신고를 모두 갖춰야 대항력이 인정됩니다. 여기에 더해 우선변제권을 확보하려면 임대차계약서에 '확정일자'까지 받아야 합니다. 이 모든 날짜가 신탁등기일보다 앞서야 안전하게 보호받을 수 있습니다.

아닙니다. 신탁원부의 면책조항은 신탁회사와 위탁자(원래 집주인) 간의 약정일 뿐, 대항력을 갖춘 임차인에게는 효력이 없습니다. 대법원 판례도 이를 명확히 하고 있어, 신탁등기 전 대항력을 갖췄다면 신탁회사에게 보증금 반환을 당당히 요구할 수 있습니다.

내용증명 발송으로 공식적인 의사를 전달한 후, '보증금반환청구소송'을 제기해야 합니다. 승소 판결문을 받으면 이를 집행권원으로 삼아 신탁부동산에 대한 강제경매를 신청하거나 신탁회사의 다른 재산에 강제집행을 진행하여 보증금을 회수할 수 있습니다.

네, 가능합니다. 계약 당시 신탁사실을 몰랐더라도, 실제로 대항력 요건(입주, 전입신고)을 갖춘 시점이 신탁등기일보다 앞선다면 법적으로 보호받을 수 있습니다. 중요한 것은 신탁 여부를 알았는지가 아니라 '대항력 취득 시점'과 '신탁등기 접수일' 중 어느 것이 더 빠른가입니다.