임차인 계약해지 통보, 전세계약 시 꼭 알아야 할 공동임대인 대응법 5가지

1. 공동명의 임대인과 전세계약, 어떻게 체결해야 할까?

부부, 가족, 상속인, 동업자 등이 공동으로 부동산을 소유하는 경우, 전세계약서의 '임대인'란에는 공동명의자 전원의 이름이 정확히 기재되어야 합니다.

만약 일부 명의자가 계약서 작성에 직접 참여하지 못한다면, 위임장과 인감증명서를 첨부하여 대리 계약도 가능합니다.

2. 전세보증금 반환, 누구에게 청구할 수 있나?

공동임대인과의 전세계약에서는 보증금 반환의무가 '불가분채무'로 인정됩니다.

즉, 임대인 중 한 명에게 전액 청구할 수 있으며, 그 임대인은 다른 임대인들에게 내부적으로 구상권을 행사할 수 있습니다.

임차인은 공동임대인 사이의 내부 사정과 관계없이 보증금 전액을 청구할 권리가 있습니다.

3. 나중에 위임을 부정하는 경우, 책임은 누가?

전세계약 당시 위임장과 인감증명서를 제출한 대리인을 통해 계약이 체결되었지만, 후일 명의자 중 한 명이 "본인의 동의 없이 진행됐다"고 주장하는 사례도 있습니다.

이 경우 위임장이 위조되었거나 사문서가 허위로 밝혀지면 형사 책임까지 따를 수 있습니다.

4. 보증금 반환을 일부 임대인이 거부하는 경우

대표 임대인이 보증금을 수령한 후, 다른 명의자가 "나는 동의하지 않았다"거나 "돈을 받은 적 없다"며 책임을 회피하는 경우도 적지 않습니다.

하지만 계약서에 공동명의자 전원이 기재되어 있고 인감증명서와 위임장 등 기본서류가 완비되었다면, 해당 명의자의 책임 회피 주장은 법적 효력이 없습니다.

다만, 계약서상에 "지분별 반환" 등의 특약이 있는 경우는 예외로 인정될 수 있습니다.

따라서 계약 체결 전 법률 검토를 받아 특약사항을 면밀히 확인하는 것이 바람직합니다.

5. 임차인 계약해지 통보는 반드시 공동임대인 전원에게 해야 유효합니다

보증금 반환 청구는 한 사람에게 해도 무방하지만, 임차인 계약해지 통보는 반드시 공동명의자 전원에게 개별 통지해야 효력이 발생합니다.

따라서 해지 통보는 내용증명 우편, 문자/이메일 송신 내역, 통화 녹취자료 등을 활용해 각 공동임대인에게 별도로 명확하게 전달해야 합니다.

이러한 절차를 무시할 경우 임차인이 나중에 보증금 반환이나 계약 종료와 관련해 불이익을 입을 수 있습니다.