전세금반환소송 절차부터 경매까지, 꼭 알아야 할 7단계 전략

전세보증금을 돌려받지 못하는 상황은 세입자에게 심각한 경제적·정신적 부담을 안깁니다.

당연히 받아야 할 돈을 앞에 두고도 집주인의 버티기에 막혀 수개월, 심지어 수년간 고통받는 사례가 많습니다.

전세금반환소송은 그저 출발점일 뿐입니다.

실제 보증금을 회수하기 위해선 강제집행과 경매 절차까지 아우르는 종합 전략이 반드시 필요합니다.

이 글에서는 전세금반환소송 절차의 준비 단계부터 판결 이후 집행과 경매에 이르기까지, 반드시 짚어야 할 7단계를 정리해드립니다.

1. 전세금반환소송 절차 전 반드시 확인해야 할 2가지

① 계약 만기 여부

전세금반환청구는 원칙적으로 전세계약 만기 이후에만 가능합니다.

단, 예외적으로 임대인의 재정 상황이 악화되었거나 근저당, 압류 등의 권리가 설정된 경우에는 만기 전 소송 제기도 가능성이 있습니다.

② 만기 전 소송의 필요성과 유불리

계약 만기 6개월 이내라면 소송 제기를 적극적으로 검토해야 합니다.

이 시점에 소장을 접수하면 임대인이 부담을 느껴 보증금을 돌려주는 사례도 적지 않습니다.

2. 대항력 있는 임차인의 요건

① 전입신고 + 확정일자

임차인이 권리를 보호받기 위해선 두 가지 요건이 충족되어야 합니다:

이 둘이 충족되어야만 보증금 반환 청구권과 우선변제권이 성립됩니다.

② 선순위 권리 확인

전입신고를 마친 후, 반드시 등기부등본을 열람해 선순위 근저당·가압류 등 권리관계를 확인해야 합니다.

이때 이미 설정된 선순위 권리가 있다면, 보증금 보호에 큰 제한이 따릅니다.

3. 자동연장 방지를 위한 '갱신거절 통지'

임대차계약은 만기 2개월 전까지 별다른 의사표시가 없으면 동일 조건으로 자동 연장됩니다.

이를 방지하려면 반드시 아래 수단 중 하나로 갱신 거절 의사를 표시해야 합니다:

4. 임대인의 재산 파악 방법

소송 전에는 임대인의 재산정보를 파악할 수 있는 수단이 제한적입니다.

하지만 아래의 방법으로 기본적인 정보는 확인 가능합니다:

소송이 제기되면 법원을 통해 재산조회 및 금융정보 조회를 공식적으로 신청할 수 있습니다.

따라서 전세금반환소송 절차를 진행할 때는 사전 준비와 함께 법원을 통한 공식 조회를 적극 활용해야 합니다.

5. 전세금반환소송 절차 이후까지 고려한 종합 전략이 필요합니다

단순히 소송에서 승소했다고 해서 바로 돈을 돌려받는 건 아닙니다.

강제집행과 경매절차까지 철저히 대비한 전략이 필요합니다.

강제집행이 필요한 대표 사례:

6. 경매 절차에서 주의할 사항

① 임차인 본인의 낙찰 시

보증금과 낙찰대금을 상계 처리할 수 있어 자금 마련 부담이 없습니다.

다만 이 경우 임차인 지위는 혼동으로 소멸하므로, 추가적인 보증금 청구는 불가합니다.

② 미회수 금액 발생 시 대응 전략

• 대항력 있는 임차인: 낙찰자에게 인도 거부 가능
• 대항력 없는 임차인: 임대인의 다른 재산에 대해 추가 집행 가능

7. 전세금반환소송 절차 중 경매 진행절차 요약

결론: 판결이 끝이 아닙니다. 집행까지 이어져야 돈이 돌아옵니다

전세금반환소송 절차는 단지 시작에 불과합니다.

승소 후에도 강제집행과 경매를 통해 실질적인 회수까지 이뤄져야 의미 있는 결과입니다.

소송만 해주는 법률사무소가 아닌, 소송-집행-경매까지 원스톱으로 처리할 수 있는 법무법인에 처음부터 맡기는 것이 가장 신속하고 확실한 방법입니다.