전세금 돌려받기, 어떻게 해야 하나요? 7단계로 끝내는 실전 가이드

최근 부동산 경기 침체로 인해 전세금 반환 문제가 사회적으로 큰 이슈가 되고 있습니다.

과거에는 새로 들어오는 세입자의 보증금으로 기존 세입자의 보증금을 돌려주는 것이 일반적이었습니다.

하지만 요즘은 신규 임차인을 구하기가 어려워 이 방식이 사실상 막히는 경우가 많습니다.

특히 아래와 같은 상황에서는 보증금 반환이 지연되거나 불가능해질 가능성이 높습니다.

이 글에서는 전세사기 징후와 함께 전세금 돌려받기 절차를 단계별로 정리해 드립니다.

1. 전세사기를 의심해야 하는 경우

계약 또는 입주 과정에서 다음과 같은 조건이 보이면 전세사기를 강하게 의심해야 합니다.

✔ 전세가와 매매가가 거의 동일

시세 차이가 없다면 갭투자 위험이 매우 높습니다. 입주 후 집주인과 연락이 끊기면 몇 달 내 해당 주택에 압류나 가압류가 발생할 가능성이 큽니다.

✔ 계약 직후 또는 입주 직전 집주인 변경

계약 당시 매매가 예정되어 있더라도, 무자력자나 법인으로 소유권이 이전되면 보증금 반환이 사실상 불가능해질 수 있습니다.

✔ 입주 후 HUG(주택도시보증공사) 가압류 발생

다주택자 또는 임대사업자라는 신호일 수 있습니다. 최근에는 수백 채를 보유한 채 임대보증금을 반환할 의사 없이 운영하는 사례가 늘고 있습니다.

2. 대항력과 우선변제권 확보

전세금을 지키려면 본인이 대항력 있는 임차인인지부터 확인해야 합니다.

3. 보증금을 돌려받기 위한 소송

3-1. 계약 해지 요건

만기가 6개월 이상 남아 있다면, 먼저 계약을 해지해야 소송이 가능합니다.

• 집주인과 합의
• 하자 미보수 등을 사유로 해지

만기가 6개월 미만이라면, 해지 절차 없이 소송 준비에 착수하는 것이 유리합니다.

4. 갱신거절 통지 방법

주택임대차보호법상

• 임대인: 계약 만기 2~6개월 전 사이
• 임차인: 계약 만기 2개월 전까지

갱신거절 의사를 통지해야 합니다.

통지 시 주의사항

• 문자·카톡: 흔히 쓰이지만, 분쟁이 예상되면 내용증명 우편이 안전합니다.
• 도달 확인: 반드시 상대방이 받은 시점까지 관리해야 합니다.

5. 임차권등기 설정

6. 소송비용·지연이자 청구

• 소송비용: 승소 시 변호사 비용 포함, 법정 한도 내에서 청구 가능
• 지연이자: 보증금 반환 지연 기간에 대해 연 12% 청구 가능

다만, 임대인의 재산이 충분해야만 실제 회수가 가능합니다.

따라서 소송은 최대한 빨리 시작하는 것이 좋습니다.

결론 및 상담 안내

전세금 반환 문제는 단순히 소송에서 이기는 것만으로 해결되지 않습니다.

강제집행 절차까지 완결해야 실제 보증금을 받을 수 있습니다.

법무법인 김앤파트너스는 전세금 반환 소송부터 집행·경매 절차까지 원스톱으로 진행하며, 실무 경험을 바탕으로 가장 빠른 회수를 목표로 합니다.