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전세보증금반환소송 지연이자

전세보증금반환소송 지연이자 12% 청구 요건은?

동시이행 의무부터 강제집행까지 | 지연손해금 청구 완벽 가이드

전세 계약이 끝났는데도 보증금을 돌려받지 못하는 경우가 생각보다 많습니다. 임차인 입장에서는 계약 만료일이 지나면 곧바로 보증금이 반환될 것으로 기대하지만, 실제로는 임대인이 지급을 미루거나 거부하는 사례가 빈번합니다.
이때 단순히 원금만 청구하는 것이 아니라, 지연이자(지연손해금)까지 함께 청구할 수 있습니다. 다만 이를 인정받으려면 법적으로 정해진 요건을 충족해야 하며, 절차와 집행까지 고려해야 실질적인 회수가 가능합니다.
이번 글에서는 전세보증금반환소송의 중요한 절차와 지연이자 청구 요건에 대해 구체적으로 설명해 드리겠습니다.

1
계약 종료 후 반드시 해야 할 준비

계약해지·갱신거절 통지

  • 만기 2개월 전까지 임대인에게 갱신 거절 또는 계약 해지 의사를 반드시 알려야 함
  • 법적 증거가 남는 방식 사용: 문자, 카카오톡, 내용증명, 통화녹음 등
  • 기한을 놓쳐 묵시적 갱신된 경우도 해지 통보 가능하지만, 효력은 3개월 후부터 발생

가압류 필요성 판단

  • 임대인의 재정상태가 불안정하거나 소유권 이전이 예상되는 경우
  • 모든 사건에서 필수는 아니며, 불필요하게 진행하면 비용 부담만 증가
  • 명의 변경이 있어도 강제집행 승계 절차를 통해 집행 가능
💡 핵심 포인트: 상황을 정확히 분석해 선택적으로 진행하는 것이 좋습니다.

2
전세보증금반환소송 지연이자 청구 요건

동시이행의무와 지연이자 제한

판례에 따르면 전세보증금 반환은 임차인의 부동산 인도와 임대인의 보증금 지급이 동시에 이뤄져야 하는 '동시이행 관계'입니다.
  • 임차인이 이사하지 않고 집을 계속 점유하고 있다면
  • 여전히 주택을 사용 중인 것으로 봐서 지연이자를 청구할 수 없음

인도 완료 후 지연이자 청구 가능

  • 지연이자를 받으려면 임차인이 먼저 부동산 인도 의무를 이행해야 함
  • 이사 완료 후 열쇠나 비밀번호를 임대인에게 통지해야 인도 의무 완료
  • 임대인이 이를 알고도 보증금을 반환하지 않으면 채무이행 지체로 간주
주의: 인도 사실과 비밀번호를 알린 시점부터 대항력이 사라지므로, 반드시 주택임차권등기명령을 신청해 권리를 보전해야 합니다.
전세보증금반환소송 지연이자율
구분
이자율
적용 시점
민법상 법정이율
연 5%
인도 완료일부터
소송촉진법상 이율
연 12%
소장 송달일 다음날부터
📌 참고: 이사비, 대출이자 등은 특별손해로 별도 손해배상소송이 필요하지만, 일반적으로는 연 12% 지연이자 청구로 실익을 확보하는 편이 효율적입니다.

3
경매 신청서 작성과 배당 순위

지연이자 미기재 시 배당 불가

보증금을 받지 못한 상태에서 전세집에 경매가 진행된다면:
  • 경매신청서에는 원금, 이자, 산정근거를 구체적으로 기재
  • 판결문에 명시된 지연이자와 완제일까지 계속 발생할 이자를 모두 기재
  • 이를 빠뜨리면 판례상 해당 경매 절차에서는 지연이자를 배당받을 수 없음

원금 외 채권은 후순위

  • 우선변제권이 인정되는 범위는 보증금 원금에 한정
  • 지연이자와 소송비용은 모두 일반채권이므로 후순위
  • 선순위 채권자 배당이 끝난 후 잔액이 있을 때만 배당 가능

4
판결 이후 집행 절차

판결문을 받았다고 해서 자동으로 돈이 들어오는 것은 아닙니다. 즉시 집행 절차로 넘어가야 합니다.
재산·신용조사 및 계좌 압류
임대인의 재산과 거래 은행을 파악해 즉시 계좌 압류를 신청. 부동산, 차량, 예금, 보험 등 다양한 재산 목록을 확인합니다.
강제경매
전세 목적물 자체를 경매에 부쳐 보증금을 회수. 선순위 권리(근저당, 당해세 등) 권리분석을 철저히 해야 합니다.
신용불량자 등재
채무자가 신용불량자로 등재되면 대출, 카드 발급, 계좌 개설 등 금융거래가 제한되어 보증금 반환 압박 효과가 큽니다.
⚡ 중요한 팁: 판결문만 가지고 있으면 아무 의미가 없습니다. 즉시 집행 절차로 넘어가는 것이 핵심입니다.

5
성공적인 결과를 얻으려면

전세보증금반환소송에서 지연이자를 받기 위해서는 계약 종료부터 회수 완료까지 이어지는 종합 전략이 필요합니다.

변호사 선택 시 확인사항

  • 단순 소송만 진행하는 곳보다 집행 전략과 실무 경험을 갖춘 변호사 선임
  • 초기 상담 단계에서부터 집행까지의 로드맵을 함께 설계
  • 시간과 비용을 절감하고 회수 가능성을 높일 수 있는 전략 수립
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Q
자주 묻는 질문

Q1 임차권등기명령을 신청하지 않고 이사하면 어떻게 되나요?
A
이사와 동시에 대항력이 소멸되어 우선변제권을 잃게 됩니다. 후에 다른 채권자가 나타나거나 부동산이 매각되면 일반채권자로만 배당받을 수 있어 보증금 회수가 어려워집니다. 반드시 임차권등기명령을 먼저 신청하세요.
Q2 전세보증금반환소송 지연이자 12%는 언제부터 적용되나요?
A
소장이 피고(임대인)에게 송달된 다음날부터 연 12%가 적용됩니다. 그 이전까지는 민법상 법정이율인 연 5%만 적용됩니다. 따라서 빠른 소송 진행이 지연이자 확보에 유리합니다.
Q3 집을 비우지 않고도 지연이자를 받을 수 있는 방법은 없나요?
A
법적으로는 불가능합니다. 전세보증금 반환과 부동산 인도는 동시이행 관계이므로, 집을 계속 사용하면서 지연이자를 청구할 수는 없습니다. 다만 임차권등기명령을 통해 안전하게 이사 후 지연이자를 청구하는 것이 정석입니다.
Q4 경매에서 지연이자를 빼먹고 신청하면 나중에 추가할 수 있나요?
A
판례에 따르면 해당 경매 절차에서는 지연이자를 배당받을 수 없습니다. 경매신청서 작성 시 원금, 지연이자, 계속 발생할 이자까지 모두 정확히 기재해야 합니다. 이는 매우 중요한 부분이므로 전문가의 도움을 받으시기 바랍니다.
Q5 전세대출 이자도 임대인에게 청구할 수 있나요?
A
전세대출 이자나 이사비 등은 특별손해에 해당하므로 별도의 손해배상청구를 해야 합니다. 하지만 소송이 복잡해지고 입증이 어려운 경우가 많아, 일반적으로는 연 12% 지연이자 청구로 실익을 확보하는 것이 효율적입니다.
Q6 소송 후 강제집행까지 얼마나 걸리나요?
A
소송은 4-6개월, 강제집행은 재산 조사와 압류 절차를 포함해 3-6개월 정도 소요됩니다. 전체적으로 8-12개월을 예상하시되, 임대인의 재산 상태와 협조도에 따라 달라질 수 있습니다. 빠른 집행을 위해서는 초기 재산조사가 중요합니다.

전세보증금 반환 문제로 고민이 있으시다면 법무법인 김앤파트너스에 문의해 주시기 바랍니다.
풍부한 경험을 바탕으로 최적의 해결책을 제시해 드리겠습니다.

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본 내용은 일반적인 정보 제공 목적으로 작성되었으며, 개별 상황에 따라 차이가 있을 수 있습니다.
구체적인 법률 문제는 전문가와 상담하시기 바랍니다.

전세보증금반환소송 지연이자
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