전세사기 개인회생, 2년 만에 전세대출 빚 정리하는 법

전세사기로 보증금도, 전세대출도 날렸다면 개인회생 제도를 통해 합법적으로 빚을 줄일 수 있습니다.

특히 전세사기 피해자에게는 변제기간을 2년으로 단축해주는 특례까지 적용되기 때문에, 일반 회생보다 유리한 조건에서 재기를 도모할 수 있습니다.

이 글에서는 '전세사기 개인회생'이 가능한 조건과 절차, 실무 적용 팁까지 정리해드립니다.

1. 전세사기 피해자, 2년 개인회생 특례 적용 가능

개인회생은 원칙적으로 3년 이상 변제계획을 이행해야 면책(빚 탕감)을 받을 수 있습니다.

그러나 전세사기 피해자는 특별법상 2년 변제만으로도 면책이 가능한 특례가 적용됩니다.

즉, 변제기간이 1년 단축되므로 결과적으로 변제 부담이 33% 줄어드는 효과가 발생합니다.

이 4가지 요건을 모두 충족하면 '전세사기피해자'로 인정됩니다.

일부만 해당되더라도 '전세사기피해자등'으로 간주되어 혜택을 받을 수 있습니다.

실제 실무에서는 임대인을 사기 혐의로 고소하여 수사기관에서 사건이 진행 중이라는 점만으로도 2년 회생 적용이 인정되는 경우가 있습니다.

서울회생법원, 수원회생법원, 부산회생법원, 대전지방법원 등은 이러한 특례 규정을 적극적으로 반영하는 편입니다.

단, 일부 법원은 '총변제율 20% 이상' 요건을 함께 요구하기도 하므로 사전 검토가 필요합니다.

2. '못 받은 보증금'은 청산가치에서 제외 가능

개인회생은 '채무자가 가진 재산(청산가치)'을 기준으로 최저 변제금액을 산정합니다.

따라서 아직 돌려받지 못한 전세보증금이 내 재산으로 평가되면, 실제보다 많은 변제금이 책정될 수 있습니다.

그러나 전세사기 피해자처럼 보증금을 돌려받지 못한 상태라면, 해당 보증금을 청산가치에서 제외해줄 수 있습니다.

어떻게 입증할 수 있을까요?

• 임대인에게 반환 요청한 문자, 통화 내역
• 반환받지 못한 계좌 입금기록 등 예금거래내역

이러한 자료를 제출하면 법원은 "실질적으로 회수 가능성이 낮다"고 판단해 청산가치에서 제외하는 결정을 내릴 수 있습니다.

단, 추후 보증금을 일부라도 회수하게 되면, 그 금액은 법원에 '변제재원 신고'를 해야 할 수도 있습니다.

이 경우 초과 금액에 대한 추가 납부가 요구되지만, 실무상 흔하지는 않습니다.

3. 전세사기 개인회생, 이렇게 정리됩니다

구분	일반 개인회생	전세사기 피해자 회생
변제기간	3년	2년 단축 가능
청산가치	보증금 포함	못 받은 보증금 제외 가능
신청 조건	채무초과 + 소득 지속	+ 전세사기 피해 정황 소명
법원 적용	전국 가능 (법원별 차이)	서울·수원·부산·대전 법원 적극 반영