신탁등기된 등촌동 오피스텔, 전세보증금 돌려받은 성공사례

전세계약 중 소유권이 신탁회사로? 신탁등기 전 확보한 '대항력'이 핵심

등촌동 오피스텔 웨스트하우스에 거주하던 의뢰인은 2020년 11월 30일 전입신고 및 확정일자를 마치고 계약을 체결했습니다. 이후 2022년 5월 13일, 해당 오피스텔이 신탁등기되며 소유권이 신탁회사로 변경되었고, 임대인 지위 역시 신탁회사로 넘어간 상황이었습니다.

주택임대차보호법상 '대항력 있는 임차인'의 경우, 새로 소유권을 취득한 신탁회사 역시 기존 임대인의 의무를 승계하게 됩니다. 이는 대법원 판례로도 확립된 바 있습니다.

대법원도 인정한 임차인의 권리 - 신탁회사도 보증금 반환 책임 있음

신탁회사들은 종종 '신탁원부'에 "임차인에 대한 책임이 없다"는 면책 조항을 넣고 이를 공시합니다. 하지만 신탁등기 이전에 이미 대항력을 갖춘 임차인에게는 이 조항이 효력을 갖지 않습니다.

즉, 신탁회사도 보증금 반환 의무가 있다는 것입니다.

승소 판결의 핵심 근거

의뢰인은 소송을 통해 신탁회사에 보증금 반환을 청구했고, 법원은 의뢰인의 청구를 전부 인정해 승소 판결을 내렸습니다. 그 근거는 다음과 같습니다.

• 임차인은 신탁등기 이전에 대항력을 취득한 점
• 신탁회사 명의의 소유권 이전이 있었으나, 주택임대차보호법상 임대인 지위가 승계되는 점
• 신탁원부의 면책조항은 의뢰인에게 적용되지 않는 점

이 사례처럼 신탁부동산이라 하더라도, 계약 시점을 기준으로 대항력이 있다면 보증금 회수가 충분히 가능합니다.

신탁회사와의 실무 대응 - 소송 없이는 지급 어렵다?

최근 신탁회사들은 책임을 부인하기보다는, "내부 절차상 소송이 있어야만 지급할 수 있다"는 태도를 취합니다. 실제로 웨스트하우스 사건에서도, 신탁회사는 자진지급 없이 소송을 통한 판결 집행을 유도했습니다.

하지만 한 가지 주목할 점은, 신탁회사가 대부분 자금력이 탄탄한 금융기관 혹은 대기업 계열사라는 것입니다. 따라서 판결을 확보하면 일반 임대인보다 오히려 보증금 지급 확률이 높고 처리도 빠른 편입니다.

실무 팁: 신탁부동산에서 보증금 돌려받는 3단계

마무리 조언

신탁부동산이라도 보증금 회수가 불가능한 것은 아닙니다. 오히려 대항력 요건만 충족된다면, 일반 임대인보다 회수 가능성이 더 높을 수 있습니다.

등촌동 웨스트하우스와 같은 신탁등기된 부동산에서 보증금 반환 문제를 겪고 계시다면, 지체하지 말고 법률전문가와 상담하시길 권해드립니다.