전월세 계약 주의사항 총정리, 보증금 지키는 필수 체크리스트

전월세 계약 주의사항 ① 임대인 세금 체납 확인

전월세 계약 주의사항 중 가장 먼저 확인해야 할 것은 임대인의 세금 체납 여부입니다. 임대차계약을 체결하려는 경우, 임대인의 동의를 받아 국세·지방세 체납 여부를 확인할 수 있습니다. 소득세, 종합부동산세 같은 국세와 재산세 같은 지방세 등 보증금에 영향을 줄 수 있는 체납액을 확인할 수 있습니다.

세금 체납은 경매 시 보증금 반환보다 우선 배당될 수 있기 때문에 매우 중요한 확인 사항입니다.

임대인이 정보 제공을 거부한다면?

법적으로 강제하기는 어렵습니다. 다만 중요한 정보 제공을 거부한다면 계약 자체를 재검토하는 것이 안전합니다. 만약 임대인이 정보를 허위로 제공했다면 이를 이유로 위약금 없이 계약을 해제할 수 있다는 점도 기억해 두세요.

전월세 계약 주의사항 ② 특약사항 필수 문구

전월세 계약 주의사항 중 특약 작성도 중요합니다. 계약서 특약사항에 다음 문구를 반드시 넣으시기 바랍니다.

"임차인이 전입신고 및 점유를 마쳐 대항력을 취득하는 시점까지 목적물에 새로운 담보권을 설정하지 않는다."

전입신고의 효력은 다음 날 0시에 발생합니다. 집주인이 이를 악용해서 전입신고한 당일에 근저당권을 설정하면, 근저당권이 임차인보다 우선할 수 있습니다. 이 특약을 넣어두면 안전장치가 됩니다.

전월세 계약 주의사항 ③ 공동명의·대리인 계약

전월세 계약 주의사항으로 공동명의 확인도 빠뜨릴 수 없습니다. 등기부상 소유자가 2명 이상이면 모두의 동의가 필요합니다. 한 사람과만 계약하면 나중에 계약 무효 문제가 생길 수 있습니다.

반드시 확인해야 할 사항

• 계약 당사자가 등기부상 소유자와 동일인인지 확인
• 대리인 계약 시: 위임장 + 인감증명서 + 신분증 원본 확인 필수

전월세 계약 주의사항 ④ 등기부등본 3번 확인

전월세 계약 주의사항에서 등기부등본 확인이 가장 기본이면서 가장 중요합니다. 계약 때는 깨끗했는데 잔금 전날 근저당권이 추가로 설정되는 경우도 있습니다.

등기부등본 확인 시점

• 1차: 계약 직전
• 2차: 중도금 전
• 3차: 잔금 당일 오전

"신청사건 처리중인 등기부입니다"라는 문구가 있다면 어떤 등기가 진행 중인지 반드시 확인해야 합니다. 등기부등본은 대법원 인터넷등기소에서 누구나 열람 가능합니다.

전입신고·확정일자 vs 전세권 설정

일반적인 주택이라면 전입신고하고 실제 거주하면 대항력이 생기고, 확정일자를 받으면 우선변제권이 생깁니다.

대항력과 우선변제권이란?

• 대항력: 주민등록 다음날부터 다른 사람들에게 임차인으로서의 권리를 주장할 수 있는 힘
• 우선변제권: 경매 시 일정 부분의 돈을 먼저 받을 수 있는 권리

전세권 설정이 필요한 경우

보증금이 매우 큰 경우나 전입신고가 어려운 업무용 오피스텔 같은 경우에는 비용이 들더라도 전세권 설정을 권합니다. 전세권은 등기하면 그날 바로 효력이 발생하고, 나중에 소송 없이도 바로 경매 신청이 가능합니다.

전월세 계약 주의사항 ⑤ 입주 당일 하자 기록

계약 기간이 끝나서 나가려고 할 때 집주인이 "이런 하자는 없었다, 원상복구 해라"라고 주장하는 분쟁이 많습니다.

하자 기록 방법

입주 당일에 사진과 동영상 촬영은 꼭 해두세요. 특히 곰팡이, 누수 흔적, 바닥 스크래치 같은 부분을 날짜가 표시되도록 촬영하고, 문자나 카톡으로 임대인에게 미리 공유해 두면 원상복구 분쟁에서 가장 강력한 증거가 됩니다.

수리비 부담 기준

판례상 기준은 "누가 봐도 큰 수리냐"입니다.

임대인 책임

보일러, 상하수도, 배관 같은 구조적 설비는 임대인 책임입니다.

세입자 부담

전등, 수도꼭지, 문손잡이 같은 소모품은 세입자가 부담하는 것이 원칙입니다.

다만 처음부터 고장이 나 있었거나 건물 노후화가 원인이라면 임대인에게 수리를 요구해야 합니다. 계약서에 특약이 있다면 그 내용이 우선합니다.

실거주 요청 시 대응 방법

계약갱신청구권을 사용한 후 집주인이 "직접 들어와 살 테니 비워달라"고 하면, 집주인이나 그 직계 존·비속이 실거주한다면 비워줘야 합니다.

하지만 나중에 알고 보니 다른 사람에게 세를 줬다면 손해배상을 청구할 수 있고, 실제 판례에서도 많이 인정되고 있습니다.

주민센터나 법원 등기소에서 새로운 임대차계약 체결 여부를 확인할 수 있으며, 전 세입자도 일정 기간 동안 이해관계인으로 열람이 가능합니다.

보증금 못 받고 이사해야 할 때: 임차권등기명령

보증금을 받지 못한 채로 이사를 가야 하는 상황이라면, 반드시 임차권등기명령을 신청하고 등기부등본에 기재된 것을 확인한 뒤에 짐을 빼야 합니다.

그래야 이사를 가더라도 처음 전입신고를 했던 때부터의 우선변제권이 계속 유지됩니다. 요즘은 전자소송으로 신청하면 일주일 내외로 결정이 나옵니다.