임대인 개인파산 시 임차인과의 해결방안

개인파산을 고려해야 하는 상황

요즘 빌라나 오피스텔 가격이 떨어지고 새로운 세입자 구하기도 어려워 보증금을 돌려주지 못해 문제가 되는 경우들이 많습니다. 임대인 입장에서 보증금을 못 주는 상황이 생겼을 때 어떻게 해결해야 할까요?

임대인이라면 설사 새로운 세입자를 못 구하더라도 본인이 가지고 있던 다른 재산을 정리하거나 대출을 받아서라도 어떻게든 임차인 보증금을 제때 돌려주는 것이 원칙입니다.

하지만 이렇게 했는데도 도저히 기존 세입자 보증금을 못 맞춘다면, 상황을 냉정하게 판단해봐야 합니다:

• 현재 가지고 있는 다른 재산과 소득
• 현재 세 주고 있는 부동산의 실제 가치
• 근저당권 및 총 보증금 액수

이를 종합적으로 볼 때 도저히 해결할 수 없다는 판단이 들면, 그때는 개인파산도 검토해봐야 합니다.

개인파산이 불가능한 경우

다음과 같은 경우에는 개인파산을 해도 문제가 해결되지 않습니다:

• 처음부터 전세사기 고의가 있었던 경우
• 낭비나 재산은닉으로 보증금을 못 주는 경우
• 도박 등으로 보증금을 탕진한 경우

이런 경우에는 파산을 해도 면책이 되지 않습니다. 개인파산을 하게 되면 계좌 내역과 신용카드 사용 내역까지 모두 밝혀지기 때문에, 오히려 문제가 있는 사람이 파산 신청을 하면 나중에 사기로 형사고소가 들어올 때 방어하기가 더 힘들어질 수도 있습니다.

임대인이 개인파산을 할 때의 장점

임대인 측면에서의 장점

전세사기나 낭비, 도박 같은 이유로 보증금을 못 준 것이 아니라면, 주지 못한 전세 보증금에 대해서는 면책을 받을 수 있습니다. 그 과정에서 다른 재산들도 모두 정리해서 임차인들을 비롯한 채권자들에게 나눠주게 되지만, 그게 끝나면 모든 빚에서 벗어날 수 있습니다.

임차인 측면에서의 장점

임대인이 개인파산을 해야 할 정도의 상황이라면, 임대인이 설사 파산을 하지 않았다 하더라도 보증금을 파산 절차에서 받게 되는 것보다 임차인이 더 많이 회수할 가능성은 사실상 거의 없습니다.

보증금을 일부라도 회수하려면 임차인이 개별적으로 다음과 같은 절차를 거쳐야 합니다:

1. 보증금 반환 소송
2. 판결 받기
3. 부동산 경매 신청
4. 통장 압류 등 강제집행

이 과정에 드는 비용만 수백만 원인 데다가, 실제로 얼마를 받을 수 있을지, 언제 받을 수 있을지도 불확실합니다.

파산 절차의 효율성

임대인이 파산 신청을 하게 되면:

• 세입자들은 자신의 보증금을 가지고 법원에 채권신고 (판결받은 것과 같은 효력)
• 파산법원에서 임차인 대신 부동산 경매 진행
• 임차인과 협의하여 매각 절차 진행

특히 부동산 등기가 각 호실별로 개별적으로 되어 있는 다세대 주택인 경우, 임차인이 파산관재인과 협의해서 그 집을 보증금 대신 매수할 수도 있습니다. 이는 마치 셀프 낙찰받는 것과 비슷해서, 어차피 소송에서 판결받고 경매를 넣더라도 결국 셀프 낙찰을 받을 상황의 임차인이라면 차라리 임대인이 파산을 해서 임차 부동산을 보증금 대신 관재인 매수하는 것이 시간과 비용을 최대한 줄이면서 문제를 해결할 수 있는 방법이 될 수 있습니다.

투명성과 공정성 확보

개인파산을 하면 임대인은 자신의 계좌나 신용카드 사용 내역들을 모두 관재인에게 제출하고 조사를 받아야 합니다. 보통 임차인은 집주인이 돈을 다른 곳에 모두 빼돌렸다고 생각하게 되는데, 이렇게 파산 절차에서 임대인이 법원에 자료를 모두 제출하고 조사를 받으면 임차인의 이런 의심들도 어느 정도 해소할 수 있습니다.

또한 임대인에게 다른 재산이 있으면 그 부분은 임차인이 못 받은 보증금 액수에 비례해서 배당을 받을 수 있으니까, 임대인의 다른 재산을 먼저 차지하려고 임차인들끼리 눈치 보는 일도 생기지 않습니다.

맺음말

임대인이라면 어떻게든 보증금을 주는 것이 원칙입니다. 이것은 어떤 이유를 갖다 대더라도 변함없는 사실입니다.

그럼에도 불구하고 성실하게 살아온 임대인이 도저히 보증금을 줄 수 없는 상황이라면, 임대인개인파산도 선택지 중 하나라는 점을 기억하시기 바랍니다.