대항력 갖춘 임차인의 보증금 회수 전략 l 부동산전문변호사 - 법무법인 김앤파트너스

대항력 갖춘 임차인의 보증금 회수 전략

통장압류부터 강제경매까지, 전세금 반환소송 이후가 더 중요합니다

핵심 키워드: 전세금 반환소송, 통장압류, 강제경매

🧾 전세금 반환소송, 승소 이후가 진짜 시작입니다

전세금 반환소송에서 승소했다고 해서 자동으로 보증금이 입금되는 것은 아닙니다. 수억 원대 보증금을 돌려받기 위해선 임대인의 자산을 파악하고 강제집행 절차를 선제적으로 준비해야 합니다.

특히 부동산 시세가 하락하거나 보증금보다 집값이 낮은 깡통전세, 역전세 상황에서는 단순한 부동산 경매만으로는 손실을 막기 어렵습니다. 이럴 땐 임대인의 통장압류나 신용조사를 통해 숨겨진 재산을 찾아내는 전략이 필요합니다.

사례 요약

의뢰인은 서울 은평구 다세대주택에 전세보증금 2억 원을 지급하고 입주했지만, 계약 만료 후에도 임대인은 새로운 세입자를 구하지 못했고, 끝내 연락이 끊겼습니다.

1 전세금 반환소송 진행 → 임차인의 대항력과 보증금 전액을 인정받는 확정 판결 확보

2 임대인 신용조사 → 통신사·금융기관 등을 통한 재산 현황 확인 → 임대인이 신용불량자가 아님을 확인 → 통장 압류 준비

3 계좌 압류 신청 → 임대인의 거래 은행 계좌 3곳 압류 → 6천만 원 확보 및 즉시 추심 성공

4 강제경매 병행 → 나머지 보증금 회수를 위해 해당 전세주택에 대해 강제경매 신청

단순히 경매부터 들어가는 것보다, 임대인의 신용도 및 금융 상황을 먼저 확인하는 것이 효율적입니다.

경매는 보통 매각까지 6개월 이상 소요되므로, 그전에 통장압류 등으로 일부라도 회수하는 것이 현명한 전략입니다.

1 경매예납금 납부
• 약 200만 원 수준
• 제3자 낙찰 시 전액 환급 (단, 임차인이 직접 낙찰받는 경우 제외)

2 개시결정 및 사건번호 부여
• 법원 결정 후 대법원 경매정보 사이트에서 열람 가능

3 감정평가 및 현황조사
• 감정평가사가 내외부 현황 확인

4 배당요구 종기일 도래
• 반드시 기한 내에 배당요구해야 배당 대상 포함

5 입찰 및 낙찰 절차
• 첫 입찰은 보통 신청 후 4~5개월 뒤
• 4회 유찰 가능 → 입찰가 계속 하락
• 임차인이 낙찰 시 상계신청서를 제출

말소촉탁등기 / 소유권이전등기

대항력 유지 주의: 낙찰대금 입금 전까지 이사 나가면 안 됩니다!

주소 변경 시, 법원에 즉시 통지해야 송달 누락 방지 가능

💬 정리합니다:

소송이 끝났다고 회수가 끝난 건 아닙니다. '실제 입금'이 돼야 진짜 승리입니다.

임대인의 자산 상태에 따라 통장압류, 상계전략, 경매진행 등 맞춤형 회수 전략이 필요하며, 그 과정에서 전문 법무법인의 실무 경험과 전략 설계 능력이 매우 중요합니다.

Updated on 7월 10, 2025