공동임대인 부동산 상속
전세보증금 반환 분쟁 해결 전략 3가지

부동산 상속으로 집주인이 바뀌는 경우, 세입자는 보증금 반환 문제에서 큰 혼란을 겪게 됩니다.

특히 공동임대인이 등장하면 계약 종료 통지나 소송 절차에서 예상치 못한 어려움이 생길 수 있습니다.

이번 글에서는 실제 사건을 바탕으로, 임대인의 지위 승계, 계약 종료 통지 요건, 그리고 소송의 기능까지 정리해 보겠습니다.

1. 임대인의 지위는 어떻게 승계될까?

주택임대차보호법 제3조 제4항의 의미

주택임대차보호법은 임차 주택을 양수한 사람이 임대인의 권리와 의무를 모두 승계한다고 규정하고 있습니다.

이때 '양수'는 단순히 매매뿐 아니라 증여, 상속, 경매 등 다양한 사유가 포함됩니다.

따라서 소유자가 바뀌더라도 세입자의 권리가 공중에 떠버리는 일은 없습니다.

특히 여러 명이 상속받아 소유자가 되었다면, 그 전원이 공동임대인이 됩니다.

이들은 각자의 지분 비율과 무관하게 임차인에 대한 채무 전부를 부담합니다.

즉, 세입자는 판결문을 받아놓으면 경제적 여력이 있는 공동임대인 1명만 상대로 강제집행을 할 수도 있습니다.

대항력 취득 시점의 주의점

다만, 임차인이 대항력을 취득하기 전에 소유자가 바뀌면 문제가 달라집니다.

대법원은 이 경우 보증금 반환 청구는 가능하지만, 부동산 자체에 대한 우선변제권은 인정하지 않는다는 입장입니다.

따라서 반드시 전입신고와 확정일자를 신속히 갖추는 것이 안전합니다.

만약 소유자가 이미 바뀐 것을 확인했다면 새 소유자와 계약서를 다시 작성하는 것이 좋습니다.

2. 공동임대인 계약에서 꼭 지켜야 할 계약 종료 통지

민법 제547조가 말하는 요건

상담 과정에서 자주 발견되는 실수는 공동임대인 중 한 명에게만 계약 종료 의사를 전달하는 경우입니다.

현실에서는 특정 임대인이 대표로 소통을 맡기도 하지만, 민법 제547조는 원칙적으로 모든 임대인 전원에게 해지나 해제 통지가 이루어져야 한다고 규정합니다.

만약 이를 지키지 않으면, 추후 법적 절차에서 계약 종료 요건이 충족되지 않았다는 문제에 봉착할 수 있습니다.

실제 사건에서 의뢰인은 다행히도 공동임대인 전원에게 연락을 시도한 기록이 남아 있었고, 이를 기준으로 계약 종료 사실을 증명할 수 있었습니다.

다양한 통지 방식 인정

임대인의 연락처를 알고 있다면 문자, 카카오톡, 통화 녹음 등으로도 계약 종료 통지를 입증할 수 있습니다.

연락처를 알 수 없을 경우에는 내용증명이 유용합니다.

등기부등본에 기재된 주소로 발송하면 되고, 반송되더라도 이를 근거로 새 주소를 확인할 수 있습니다.

또한 공인중개사를 통해 임대인과 소통하는 경우라면, 중개사를 거쳐서도 충분히 연락할 수 있습니다.

중요한 것은 모든 임대인을 대상으로 통지해야 한다는 점을 잊지 않는 것입니다.

3. 소송은 단순한 법적 절차가 아니다

소극적인 임대인을 움직이게 한 소송

이번 사건의 공동임대인들은 상속으로 집을 물려받았지만, 의뢰인과의 소통은 미비했습니다.

일부는 대리인 역할을 했지만 나머지는 사실상 연락이 닿지 않았고, "새 세입자가 들어와야 보증금을 줄 수 있다"는 답변만 반복했습니다.

단 2개월 만에 이루어진 합의

의뢰인은 이미 집을 인도한 상태였고, 보증금은 약 4억 원에 달했습니다.

소송이 제기되자 임대인들은 지연손해금 부담을 의식해 결국 부동산 매매를 서두르기 시작했고, 판결 선고 직전에서야 보증금 반환에 합의할 수 있었습니다.

만약 끝까지 버텼다면 의뢰인은 강제경매나 계좌 압류까지 진행할 수 있었고, 원금 외에도 연 12%의 지연손해금이 더해질 수 있었습니다.

이처럼 소송은 단순히 판결을 받는 절차를 넘어, 임대인에게 강력한 심리적 압박을 가하는 수단이 될 수 있습니다.

결론 및 상담 안내

부동산 상속으로 인해 임대인이 여러 명이 되는 경우, 계약 종료 통지나 보증금 반환 청구에서 세입자가 불이익을 당하는 사례가 적지 않습니다.

이번 사례에서 보듯이, 적법한 통지와 신속한 소송 제기가 문제 해결의 핵심입니다.

현재 비슷한 문제를 겪고 계신다면, 혼자 고민하기보다 전문가의 도움을 받는 것이 안전합니다.

저희 법무법인 김앤파트너스는 풍부한 경험을 바탕으로 실질적인 해결책을 제시해 드리겠습니다.

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자주 묻는 질문 (FAQ)

Q. 상속으로 임대인이 여러 명이 되었는데, 보증금을 한 명에게만 요구해도 되나요?

A. 네, 가능합니다. 공동임대인은 지분 비율과 관계없이 보증금 반환 의무를 연대로 부담합니다. 따라서 경제적 여력이 있는 한 명을 상대로 전액 청구할 수 있습니다.

Q. 공동임대인 중 연락이 안 되는 사람이 있어도 계약 종료 통지를 해야 하나요?

A. 네, 민법 제547조에 따라 공동임대인 전원에게 통지해야 합니다. 연락이 안 될 경우 등기부등본상 주소로 내용증명을 보내거나, 가능한 모든 방법을 동원해 통지를 시도해야 합니다.

Q. 대항력을 취득하기 전에 소유자가 바뀌면 어떻게 되나요?

A. 보증금 반환 청구는 가능하지만 우선변제권은 인정되지 않습니다. 따라서 전입신고와 확정일자를 신속히 갖추고, 새 소유자와 계약서를 다시 작성하는 것이 안전합니다.

Q. 임대인이 "새 세입자가 들어와야 보증금을 준다"고 하는데 정당한가요?

A. 정당하지 않습니다. 계약이 종료되면 임대인은 보증금을 즉시 반환할 의무가 있습니다. 새 세입자 확보 여부와 관계없이 보증금 반환을 요구할 수 있으며, 필요시 소송을 통해 해결할 수 있습니다.

Q. 소송을 제기하면 얼마나 시간이 걸리나요?

A. 사안에 따라 다르지만, 이 사례에서는 2개월 만에 합의로 해결되었습니다. 소송은 임대인에게 강력한 심리적 압박을 가하는 효과가 있어, 실제 판결 전에 합의로 해결되는 경우가 많습니다.