전세집 가압류 발견 시 즉시 실행해야 할 3단계 필수 대응법
보증금 지키려면 당장 '이것'부터 하세요
전세집 가압류등기가 설정되어 있나요? 이는 임대인의 재정 상태가 이미 위험하다는 신호입니다.
가압류가 걸린 집은 새 세입자를 구하기 어렵습니다. "새 세입자 돈으로 내 보증금 받기"는 불가능해집니다. 지금 바로 대응해야 합니다.
전세집 가압류 발견 시 즉시 실행할 3단계
STEP 1
권리 순위 진단
대항력 vs 가압류 설정일 비교
STEP 2
즉시 소송 진행
지급명령 NO, 바로 소송
STEP 3
강제집행 준비
임차권등기 + 배당요구
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내 '권리 순위'부터 진단하세요
가장 먼저 대항력 발생일(전입신고+점유)과 전세집 가압류 설정일을 비교하세요. 경매 시 돈을 돌려받을 수 있는지 결정하는 핵심입니다.
✓ 내가 선순위라면
(대항력 발생일 < 가압류 설정일)
보증금 전액 보호 가능. 확정일자 확인 후 배당요구 준비
보증금 전액 보호 가능. 확정일자 확인 후 배당요구 준비
✗ 내가 후순위라면
(가압류 설정일 < 대항력 발생일)
매우 위험! 즉시 소송 + 집주인 다른 재산 가압류 필요
매우 위험! 즉시 소송 + 집주인 다른 재산 가압류 필요
체크 포인트: 우선변제권은 전입신고 + 확정일자까지 받아야 효력 발생. 아직 안 받으셨다면 즉시 받으세요!
2
'지급명령' 말고 곧바로 '소송'하세요
집주인이 연락을 피하거나 내용증명이 반송된다면, 대화로 해결될 가능성은 없습니다.
지급명령 vs 소송 비교
- 지급명령의 함정: 집주인이 서류를 못 받으면 효력 없음 (잠적 시 무용지물)
- 소송의 장점: 공시송달로 집주인 없이도 판결 가능
공시송달이란? 법원 게시판에 공고하면 서류가 전달된 것으로 간주하는 제도. 이를 통해 빠르게 집행권원(판결문)을 확보할 수 있습니다.
3
이사 가거나 경매 넘길 때 주의사항
승소 판결문을 받았다면 이제 강제집행으로 실제 돈을 회수해야 합니다. 이 과정에서 실수하면 권리를 잃습니다.
이사를 가야 한다면? → 임차권등기명령 필수
- 짐 빼기 전 반드시 법원에 임차권등기명령 신청
- 등기 완료 후에야 대항력·우선변제권 유지
- 등기 후 연 12% 지연이자 청구 가능
돈을 돌려받으려면? → 강제경매 신청
- 집주인의 다른 재산이 없다면 해당 집을 경매로 넘겨 배당
- 배당요구 종기일 내 반드시 배당요구서 제출
경고: 배당요구 종기일을 놓치면 권리가 있어도 한 푼도 못 받습니다. 법원 공고일 반드시 확인하세요!
✓
전문가의 조력이 필요한 순간
전세집 가압류는 일반적인 보증금 미반환보다 훨씬 복잡하고 위험합니다.
핵심 절차 요약:
1. 권리 분석 (선순위/후순위 파악)
2. 보증금 반환 소송 및 공시송달 진행
3. 임차권등기 및 강제경매 배당 절차
이 모든 과정은 타이밍이 생명입니다.
1. 권리 분석 (선순위/후순위 파악)
2. 보증금 반환 소송 및 공시송달 진행
3. 임차권등기 및 강제경매 배당 절차
이 모든 과정은 타이밍이 생명입니다.
Q&A
자주 묻는 질문
Q1. 가압류가 있으면 무조건 보증금을 못 받나요?
아닙니다. 내 대항력 발생일이 가압류 설정일보다 빠르면(선순위) 보증금 전액 보호가 가능합니다. 등기부등본에서 날짜를 정확히 확인하세요.
Q2. 확정일자를 아직 안 받았는데 어떻게 하나요?
지금 즉시 받으세요. 확정일자가 없으면 우선변제권이 없어 경매 시 배당순위에서 밀릴 수 있습니다. 주민센터에서 당일 발급 가능합니다.
Q3. 집주인이 잠적했는데 소송이 가능한가요?
네, 가능합니다. 공시송달 제도를 통해 집주인에게 서류가 전달된 것으로 간주하고 재판을 진행할 수 있습니다.
Q4. 임차권등기 없이 이사하면 어떻게 되나요?
대항력과 우선변제권을 모두 잃습니다. 경매가 진행되어도 배당받을 수 없게 됩니다. 이사 전 반드시 임차권등기명령을 신청하세요.
전세집 가압류, 혼자 대응하기 어렵습니다.
전문 변호사와 즉시 상담하세요.
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